Nem sempre um bom negócio vem acompanhado da documentação ideal. Muitas vezes, o vendedor não pode transferir o bem imediatamente ou há alguma pendência que impede a formalização da venda. Nesses casos, é comum surgir o chamado “contrato de gaveta”, que é um acordo particular feito entre as partes, sem registro em cartório ou participação de instituições financeiras. Para muitos, é uma solução prática por confiança, urgência ou limitação financeira. Mas, na prática, esse tipo de contrato pode trazer riscos sérios, tanto para o comprador quanto para o vendedor.
O que é o contrato de gaveta: O contrato de gaveta é um acordo informal de compra, venda ou transferência de um imóvel, feito apenas entre as partes, sem registro público. Ele recebe esse nome justamente porque costuma ser “guardado na gaveta”, sem ir ao cartório. Embora pareça simples e econômico, esse tipo de contrato não oferece segurança jurídica plena e pode gerar sérios problemas no futuro.
Escritura pública x contrato particular: O artigo 108 do Código Civil determina que negócios envolvendo imóveis de valor superior a 30 salários mínimos precisam ser formalizados por escritura pública. Já os contratos de valor inferior a esse limite podem ser feitos por instrumento particular, desde que atendam aos requisitos legais. Tanto a escritura quanto o contrato de compra e venda, se válido e registrável, podem ser levados ao Cartório de Registro de Imóveis, onde ocorre de fato a transferência da propriedade.
É por isso que se diz: “só é dono quem registra”.
O contrato de gaveta, por outro lado, não é registrado e, portanto, não transfere a propriedade, conferindo apenas direitos pessoais ao comprador, sem efeito perante terceiros.
O papel do Cartório de Registro de Imóveis (CRI): O Cartório de Registro de Imóveis centraliza todas as informações sobre os imóveis, tais como quem é o proprietário, quais transações foram realizadas e se há dívidas, penhoras ou averbações. O artigo 1.245 do Código Civil é claro: a propriedade de um imóvel só muda, entre pessoas vivas, quando a escritura ou contrato válido (a lei os chama de “título translativo”) é registrado no cartório.
Por que as pessoas fazem contratos de gaveta: Na prática, esse tipo de contrato costuma ser usado quando:
- o imóvel ainda está financiado;
- há irregularidades anteriores na matrícula;
- as partes querem evitar custos ou a publicidade da operação.
Riscos para o comprador
- Perda do bem: sem registro, o vendedor pode revender o imóvel para outra pessoa.
- Dívidas do vendedor: o bem pode ser penhorado por dívidas em nome de quem ainda consta como proprietário.
- Garantia: impossibilidade de usar o imóvel como garantia bancária.
- Falecimento do vendedor: os herdeiros podem incluir o bem no inventário, gerando disputas e insegurança.
Riscos para o vendedor
- Cobrança de dívidas: se o comprador não pagar tributos, condomínio ou parcelas, a responsabilidade pode recair sobre o vendedor.
- Danos ao imóvel: prejuízos causados pelo comprador podem gerar responsabilização do vendedor perante terceiros.
- Dificuldade em obter novos financiamentos: o imóvel ainda aparece em seu nome.
A regularização: Se você comprou um terreno ou imóvel apenas com contrato de gaveta, procure orientação jurídica. Cada caso tem um caminho específico, e quanto antes agir, maiores são as chances de garantir sua segurança patrimonial. A regularização pode envolver escritura, retificação da matrícula, quitação de financiamento ou ação judicial. O importante é não deixar o problema crescer.
Em resumo, o contrato de gaveta pode parecer uma solução simples, mas coloca em risco o patrimônio e a tranquilidade de todos os envolvidos. Regularizar o imóvel é o passo essencial para transformar um acordo informal em uma propriedade segura e reconhecida por lei.
Equipe Brüning