A relação entre locador e locatário, embora fundada na confiança, exige instrumentos de proteção que assegurem o cumprimento das obrigações contratuais. Nesse contexto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece, em seus artigos 37 a 42, as chamadas garantias locatícias, mecanismos destinados a minimizar os riscos do inadimplemento e a equilibrar os interesses das partes.
Modalidades de garantia: O artigo 37 da Lei prevê quatro modalidades de garantia, embora na prática o mercado tenha desenvolvido mecanismos alternativos, que podem ser exigidas pelo locador: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. É importante destacar que o parágrafo único do referido artigo veda a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e essa limitação tem o objetivo de evitar uma onerosidade excessiva ao locatário, assegurando proporcionalidade e transparência na contratação.
A caução e suas formas: A caução, prevista no artigo 38, pode ser constituída em bens móveis, imóveis, dinheiro, títulos ou ações.
Quando feita em bens móveis, deve ser registrada em cartório de títulos e documentos; quando em bens imóveis, averbada na matrícula correspondente. A caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança. Ao final da locação, o valor e os rendimentos obtidos devem ser restituídos ao locatário. Tal formato visa resguardar ambas as partes: o locador, mediante uma garantia efetiva; e o locatário, com a preservação do valor e dos rendimentos do depósito.
Fiança e substituição da garantia: A fiança é, tradicionalmente, a modalidade mais utilizada nas locações residenciais e comerciais.
De acordo com o artigo 39, a garantia perdura até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, salvo disposição em contrário.
O artigo 40 lista as hipóteses em que o locador pode exigir nova garantia ou substituição da fiança, como nos casos de morte do fiador, insolvência, mudança de domicílio sem comunicação, exoneração da fiança ou prorrogação da locação por prazo indeterminado. Nessas situações, o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de até 30 dias, sob pena de rescisão contratual, conforme prevê o §2º do artigo 40 da Lei do Inquilinato. Essa previsão reforça o equilíbrio e a segurança jurídica, evitando que o contrato permaneça sem respaldo de garantia idônea.
Seguro-fiança e cessão fiduciária: O seguro de fiança locatícia, regulamentado pelo artigo 41, cobre todas as obrigações do locatário, incluindo aluguéis, encargos e eventuais danos ao imóvel.
Embora represente um custo mensal adicional, tem a vantagem de dispensar o fiador e conferir agilidade à celebração do contrato de locação. Já a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, introduzida pela Lei nº 11.196/2005, oferece uma alternativa moderna e vinculada ao mercado financeiro, permitindo que o locatário utilize ativos financeiros como forma de garantia.
Ausência de garantia e pagamento antecipado: Por fim, o artigo 42 dispõe que, na ausência de qualquer modalidade de garantia, o locador pode exigir que o locatário pague o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, de forma antecipada. Essa regra visa compensar o risco adicional assumido pelo locador em contratos desprovidos de garantias.
Outras garantias: O mercado desenvolveu mecanismos alternativos, que não estão expressos na lei, mas são tolerados desde que não violem normas imperativas e sejam consentidos pelo locatário. São alguns exemplos:
Título de capitalização: É uma das garantias mais usadas em substituição ao seguro-fiança. Tecnicamente, não está prevista na Lei do Inquilinato, mas funciona como depósito caução disfarçado, pois o locatário compra um título (por exemplo, no valor de três meses de aluguel), que fica vinculado à locação.
Em caso de inadimplência, o locador pode resgatar o valor. Se não houver problemas, o locatário recebe o montante corrigido no fim do contrato.
Trata-se, portanto, de uma prática consolidada e aceita judicialmente, embora não listada expressamente no art. 37.
Garantia por cartão de crédito ou plataforma digital (ex: CredPago, QuintoAndar, Nomad): São formas modernas de garantia, geralmente intermediadas por fintechs, que funcionam como garantia de pagamento mediante pré-aprovação de crédito ou bloqueio de limite. Do ponto de vista jurídico, equivalem funcionalmente ao seguro-fiança, mas também não têm previsão expressa na Lei do Inquilinato.
Cessão fiduciária de recebíveis ou outros ativos financeiros: Embora a lei mencione apenas “cotas de fundo de investimento”, na prática alguns contratos utilizam outros ativos como garantia (como CDBs ou LCIs). Essa prática é controversa: parte da doutrina entende que só o que está previsto em lei é válido; outra admite a ampliação, desde que haja proporcionalidade e boa-fé.
Em conclusão, as garantias locatícias representam instrumentos essenciais de proteção e estabilidade nas relações locatícias, permitindo que o locador se resguarde contra eventuais inadimplementos e que o locatário firme contrato dentro de parâmetros previsíveis e justos.
O equilíbrio entre segurança e acessibilidade é o eixo que sustenta a disciplina legal dessas garantias, contribuindo para a eficiência do mercado imobiliário e para a confiança mútua entre as partes.
Equipe Brüning