Há uma dificuldade bastante comum nas locações, principalmente nas residenciais, que é quando, na devolução do imóvel, o inquilino quer cobrar por determinadas benfeitorias que fez no imóvel.
Benfeitoria e manutenção do imóvel: A primeira distinção é se estabelecer se o que foi feito no imóvel trata-se de benfeitoria ou é obra para manutenção do bem.
- Manutenção: Para dirimir qualquer questão, a manutenção refere-se aos reparos de danos e desgastes causados pelo uso diário do imóvel a ser suportado, de ordinário, pelo próprio inquilino. Num exemplo, o conserto de uma torneira que quebrou durante o uso ou a pintura de uma parede que foi riscada pelos moradores, são ações que visam conservar o imóvel no estado em que foi recebido.
- Benfeitoria: Por outro lado, a benfeitoria é uma obra que vai um pouco além e que visa corrigir um problema estrutural preexistente ou agregar uma nova funcionalidade ou valor ao imóvel, algo que não existia antes. Trocar todo o sistema elétrico antigo por um novo e mais seguro, ou consertar uma infiltração vinda do telhado são exemplos de obras que caberiam ao proprietário.
Saber diferenciar isso é o que impede que você pague por um dano causado por outra pessoa. Essa clareza é essencial na gestão de benfeitorias em imóvel alugado, pois define de quem é a responsabilidade financeira antes mesmo de a discussão começar.
Regra geral: Antes de mais nada, é importante dizer que a própria lei de locações, no seu artigo 35, define que o contrato é “lei entre as partes”, e que, no aspecto das benfeitorias, pode-se estabelecer o que as partes quiserem e, não ficar nada estabelecido, vale a regra legal.
Tipos de benfeitorias: Conforme a Lei, as benfeitorias podem ser:
- Necessárias: São as melhorias que preservam o imóvel e evitam a sua deterioração. Como exemplos estão o conserto de telhado, troca de fiação elétrica, reparos em infiltrações.
- Úteis: Aumentam a funcionalidade e o conforto do imóvel, tais como a colocação de toldos, box em banheiro, a colocação de armários embutidos.
- Voluptuárias: Tem finalidade estética ou de lazer, em que são exemplos uma piscina, um jardim decorativo ou uma churrasqueira.
Direito de retenção: Se o locatário não for ressarcido das benfeitorias, a cuja indenização teria direito, pode exercer o chamado direito de retenção que é o de ficar no bem até o pagamento da melhoria. Na prática, porém, é bastante raro que esse direito seja exercido, uma vez que somente após a entrega das chaves é que são apurados os haveres.
Qual será indenizada: Na Lei de locações, as benfeitorias a serem indenizadas são as necessárias, mesmo que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que consentidas pelo senhorio.
E a não indenizada: As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, no final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel, caso contrário pode responder judicialmente.
Como proceder: Portanto, se você pretende realizar benfeitorias no imóvel alugado, o primeiro passo é consultar o proprietário e formalizar um acordo por escrito. Nesse processo, contar com a intermediação de um advogado pode evitar conflitos e garantir um alinhamento claro entre inquilino e locador.
Equipe Brüning