A enfiteuse é um direito real que divide o domínio de um imóvel entre o senhorio e o enfiteuta, mediante o pagamento anual do foro e, em caso de venda, do laudêmio. Embora extinta para novas constituições pelo artigo 2.038 do Código Civil de 2002, a enfiteuse ainda aparece em registros porque as relações criadas antes de 11 de janeiro de 2003 continuam válidas, regidas pelas normas do Código Civil de 1916. Assim, permanecem plenamente eficazes os direitos e deveres entre as partes.
Razões históricas e permanência: A enfiteuse foi amplamente utilizada no Brasil colonial e imperial para estimular o povoamento de grandes extensões de terra pertencentes à Coroa, à Igreja ou a grandes proprietários. Por sua natureza perpétua e transmissível, consolidou-se como um mecanismo de ocupação segura e duradoura.
Com o tempo, passou a integrar inúmeros registros imobiliários, e sua manutenção se justifica, ainda, por três razões principais:
- Segurança jurídica: os contratos de enfiteuse são atos jurídicos perfeitos e continuam a produzir efeitos legais.
- Obrigações contínuas: os imóveis enfitêuticos geram deveres permanentes de pagamento de foro e laudêmio, que devem constar nos registros.
- Transparência nas transações: a menção à enfiteuse evita litígios e assegura que compradores e herdeiros conheçam os encargos existentes.
Para que compreendamos melhor o instituto, seguem-se exemplos:
- Nos chamados “terrenos de marinha”, em que o Poder Público Federal é o titular da propriedade plena (Regido pelo Decreto-Lei n.º 9.760/1946), mas o enfiteuta paga um foro e o laudêmio.
- No estado do Rio de Janeiro, além das áreas de marinha, existem enfiteuses cobradas pela prefeitura, pela Igreja Católica e por famílias colonizadoras, desde a criação das capitanias hereditárias, cujo número total chega a dois mil imóveis foreiros.
Termos essenciais: Entendido o que é, passamos aos termos normalmente usados em imóveis assim:
- Senhorio: verdadeiro proprietário, que pode ser um particular ou o Poder Público, titular do chamado domínio direto e do poder de dispor do imóvel.
- Enfiteuta: titular do domínio útil, com poderes de uso e fruição, mas sem direito de dispor do bem sem autorização do senhorio.
- Remição: É a possibilidade, dentro da lei, de que o enfiteuta compra, do senhorio, o domínio pleno do imóvel.
- Laudêmio: valor pago ao senhorio sempre que o domínio útil do imóvel enfitêutico é vendido pelo enfiteuta, correspondendo a uma compensação pela alienação.
- Foro: percentual anual (geralmente 0,6% do valor venal) pago pelo enfiteuta pela utilização contínua do bem, quase como se fosse um aluguel.
- Domínio: poder de propriedade sobre o imóvel, podendo se desdobrar em domínio direto (do senhorio) e domínio útil (do enfiteuta).
Portanto, em síntese, embora não se crie mais enfiteuse no direito brasileiro, o instituto permanece relevante por razões históricas e legais. Sua presença em registros imobiliários antigos reflete a continuidade de relações jurídicas legítimas, cuja extinção só ocorre mediante aquisição plena do domínio pelo enfiteuta ou remição do foro conforme a lei.
Para saber mais detalhes de como conseguir (e se cabe) o domínio pleno em favor do comprador, aconselha-se consultar um advogado.
Equipe Brüning