Com 87% da população brasileira vivendo em áreas urbanas, o condomínio tornou-se a solução habitacional e comercial predominante. No entanto, muitos empresários ignoram que o direito de propriedade, embora assegurado pela Constituição, não é absoluto e deve cumprir uma função social. No ambiente corporativo, isso significa que a gestão do seu ativo imobiliário está sujeita a regras que podem limitar o seu uso e, portanto, há pontos de atenção para ocupar a decisão do Gestor.
Na prática, situações recorrentes envolvem empresas que adquirem unidades sem verificar previamente restrições de uso, descobrindo posteriormente limitações relacionadas ao atendimento ao público, circulação de clientes ou horários de funcionamento, o que pode impactar diretamente a viabilidade operacional do investimento.
A “Constituição Interna” (Convenção) – A Convenção de Condomínio é o documento que efetivamente pode limitar o direito de propriedade. Ela define desde a individualização das unidades até as regras de administração e sanções aplicáveis.
Risco: Uma convenção mal redigida ou desconhecida pode impedir que você utilize o imóvel para a finalidade pretendida pela sua empresa.
Exemplos comuns: salas comerciais adquiridas para clínicas ou atividades com alto fluxo de pessoas que posteriormente enfrentam restrições decorrentes da destinação prevista na convenção.
O Regimento Interno e a Operação Diária – Enquanto a convenção é a estrutura, o Regimento Interno dita o cotidiano, como horários de silêncio, normas para reformas, mudanças e segurança. Para empresas, o descumprimento dessas normas gera não apenas multas, mas também desgaste reputacional e entraves logísticos. Dependendo da atividade empresarial, regras sobre obras, acesso de fornecedores ou horários podem gerar custos indiretos relevantes e limitações práticas à operação.
Análise Prévia de Ativos – Antes de integralizar um imóvel ao capital social ou adquiri-lo por meio de uma holding, é indispensável analisar se o Regimento Interno não contraria a Convenção ou o Código Civil. Conflitos surgem frequentemente do desconhecimento dessas regras, onde o proprietário acredita ter um direito que, na prática, está sendo limitado pela coletividade.
Recomenda-se ainda analisar atas assembleares recentes e o histórico de aplicação das normas, pois a interpretação prática adotada pelo condomínio pode revelar riscos não evidentes apenas na leitura formal dos documentos.
Portanto, viver ou empreender em condomínio exige o equilíbrio entre o direito individual e a conveniência coletiva. Para o empresário, a leitura desses documentos antes da compra é o que garante que o investimento não se tornará um passivo jurídico.
Equipe Brüning