Imagine a cena: você encontra um imóvel com excelente localização, preço dentro do seu orçamento, boa estrutura, vizinhança tranquila, tudo se encaixa. Mas, ao solicitar a matrícula no cartório de registro de imóveis, aparece um obstáculo: há um arresto judicial registrado. Surge então a dúvida: é possível vender ou comprar um imóvel com arresto? A resposta curta é: sim, é possível, mas com diversas ressalvas legais e riscos envolvidos. Vamos entender melhor o que é o arresto, suas consequências, e quais cuidados tomar nessa situação.
O que é arresto?
O arresto é uma medida cautelar judicial prevista no Código de Processo Civil (art. 301, caput e incisos). Trata-se de um instrumento utilizado pelo juiz para garantir que o devedor não se desfaça de seus bens antes do julgamento definitivo de uma ação. É como um “congelamento” preventivo do patrimônio, garantindo que o credor tenha meios de receber o que lhe é devido ao final do processo. Na prática, o arresto recai sobre o bem (no aqui telado, um imóvel) e é registrado na matrícula (art. 167, I, 5, Lei 6.015/73), tornando-se público. Isso impede que o bem seja “escondido” ou transferido com aparência de legalidade. Mas atenção: o arresto não bloqueia automaticamente a venda, apenas indica que existe uma disputa judicial que pode culminar em penhora e leilão do bem.
Dá para vender imóvel com arresto?
Sim, a venda é juridicamente possível, porque o arresto não tira a propriedade do devedor, ele ainda é o titular do imóvel e pode realizar atos de disposição (arts. 1.228 e 1.245 do Código Civil). No entanto, o comprador assume os riscos da transação e precisa estar ciente das consequências.
Entre os principais riscos, destacam-se:
- Conversão do arresto em penhora: Se o juiz decidir transformar o arresto em penhora, o imóvel pode ser levado a leilão judicial para pagamento da dívida (art. 825, CPC). Neste caso, o comprador perderá o imóvel, mesmo tendo pago por ele.
- Invalidação do negócio: Se a venda ocorrer sem a comunicação ao juízo do processo que originou o arresto, o negócio pode ser considerado fraudulento e ser anulado judicialmente (arts. 792 e 793, CPC e art. 129, VII, da Lei de Falências – Lei 11.101/05).
- Impossibilidade de reivindicar a posse: Ainda que o comprador tenha agido de boa-fé, se ele tinha conhecimento do arresto (o que é presumido, pois o registro é público), não poderá reclamar o imóvel caso ele seja leiloado (Súmula 375 do STJ).
E os direitos do comprador?
Caso fique comprovado que houve vício de vontade ou falta de transparência por parte do vendedor, o que precisa ficar comprovado, o comprador poderá buscar indenização pelos prejuízos, como a devolução do valor pago, danos materiais e, em alguns casos, danos morais (arts. 186, 927 e 421 do Código Civil). No entanto, isso não impede que ele perca o imóvel se houver uma execução judicial legítima.
Como reduzir os riscos?
Para quem pretende comprar ou vender um imóvel com arresto, alguns cuidados são essenciais:
- Consultoria jurídica especializada: Um advogado pode analisar a matrícula, o processo judicial vinculado ao arresto e orientar sobre os riscos envolvidos;
- Transparência total: O arresto deve ser informado claramente ao comprador, inclusive por escrito, com comprovação da ciência do gravame (art. 422, Código Civil);
- Autorização judicial (se possível): Em alguns casos, é possível solicitar ao juiz autorização para venda do imóvel arrestado, com ou sem substituição da garantia (art. 848, CPC);
- Instrumentos contratuais de proteção: É possível incluir cláusulas contratuais que prevejam hipóteses de devolução do valor, responsabilização por prejuízos e rescisão em caso de leilão (arts. 421-A e 475, Código Civil).
Em conclusão, sim, é possível vender ou comprar um imóvel com arresto. No entanto, essa transação não é simples e envolve riscos consideráveis para ambas as partes. A negociação exige transparência, cautela e apoio jurídico, tanto na análise da matrícula quanto na elaboração do contrato. Para o comprador, é fundamental compreender que está adquirindo um bem com uma pendência jurídica, e que o desfecho do processo pode afetar diretamente a sua posse. Portanto, antes de fechar qualquer negócio envolvendo imóveis com gravames judiciais, consulte sempre um advogado de sua confiança. Isso pode evitar muita dor de cabeça no futuro.
Equipe Brüning