Vender um imóvel locado é possível por lei, mas exige atenção de todas as partes envolvidas: vendedor, comprador e inquilino.
A compra de um imóvel locado apresenta diversos desafios e nuances legais que precisam ser cuidadosamente considerados pelas partes envolvidas. Questões relacionadas à desocupação do imóvel em caso de alienação são frequentemente objeto de debate nos tribunais, uma vez que a jurisprudência não está completamente consolidada sobre o assunto. Neste artigo, exploraremos os principais pontos que devem ser levados em consideração durante o processo de diligência em transações imobiliárias envolvendo imóveis locados.
O artigo 8º da Lei de Locação (Lei nº 8.245/1991) e o artigo 576 do Código Civil estabelecem as regras fundamentais relacionadas à compra de imóveis locados. De acordo com essas disposições legais, se um imóvel locado é alienado durante a vigência do contrato de locação, o adquirente tem o direito de denunciar o contrato, concedendo ao locatário um prazo de noventa dias para desocupação, a menos que o contrato de locação seja por tempo determinado e contenha cláusula de vigência em caso de alienação, devidamente averbada na matrícula do imóvel.
Durante o processo de diligência em uma transação imobiliária envolvendo um imóvel locado, é essencial considerar os seguintes pontos:
• Tipo de Contrato de Locação: Verificar se o contrato de locação é por prazo determinado ou indeterminado, pois isso afetará os direitos e obrigações das partes.
• Cláusula de Vigência em Caso de Alienação: Analisar se o contrato de locação contém uma cláusula que estipula a vigência do contrato em caso de alienação do imóvel. Essa cláusula é importante para determinar os direitos do locatário após a venda do imóvel.
• Averbação na Matrícula do Imóvel: Verificar se o contrato de locação está devidamente averbado na matrícula do imóvel. Essa característica torna o contrato oponível a terceiros, especialmente ao adquirente do imóvel.
A interpretação jurisprudencial dessas questões não é uniforme, o que pode gerar incertezas e disputas entre as partes envolvidas. Embora haja decisões judiciais favoráveis aos adquirentes, que defendem a aplicação estrita das disposições legais, outras decisões podem favorecer os locatários, especialmente se os requisitos legais forem parcialmente cumpridos.
Recentemente, os Tribunais têm reconhecido a importância da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel como requisito essencial para sua oponibilidade a terceiros. A falta dessa averbação pode resultar na não observância do contrato pelo adquirente, o que pode levar à necessidade de medidas judiciais para desocupação do imóvel.
E para evitar potenciais disputas e problemas legais, é recomendável que as Partes adotem medidas de proteção, tais como:
• Obter a renúncia formal do locatário ao direito de preferência e sua concordância com a desocupação do imóvel dentro do prazo legal de noventa dias após a compra e venda.
• Incluir no contrato de compromisso de compra e venda disposições que atribuam ao vendedor a responsabilidade por quaisquer perdas e danos ou multas relacionadas ao contrato de locação.
• Realizar uma diligência completa e minuciosa, garantindo que todos os requisitos legais estejam devidamente atendidos antes da conclusão da transação imobiliária.
A compra de um imóvel locado envolve considerações legais complexas que exigem uma abordagem cuidadosa e diligente por parte das Partes envolvidas. A realização de uma diligência abrangente, o cumprimento das formalidades legais e a inclusão de disposições de proteção no contrato são medidas essenciais para mitigar riscos e garantir uma transação imobiliária bem-sucedida. Em última análise, a assessoria jurídica especializada pode ser fundamental para garantir a conformidade legal e a segurança das partes envolvidas em transações dessa natureza.
Equipe Brüning