Há muitas oportunidades no mercado imobiliário capazes de alavancar o patrimônio de uma pessoa. Uma delas, que inclusive é bastante utilizada por algumas pessoas famosas, é a arrematação de imóveis em fase judicial.
Imagine a situação hipotética: alguém, com dinheiro para investimento, percebe que em uma Ação Trabalhista há um imóvel a sendo leiloado e o arremata, vindo a descobrir, mais tarde, que esse bem tem uma dívida de condomínio. E agora, quem paga? O débito condominial seria pago pelo preço da compra ou o adquirente deveria pagá-lo?
Este foi o caso que chegou ao Superior Tribunal de Justiça, no fim do ano passado, e que ilustra o nosso escrito de hoje. Trata-se do REsp 2.042.756.
Para uma melhor análise do caso, é necessário dizer que a tramitação do Leilão Judicial é precedida de requisitos capazes de conferir legalidade à venda. Um deles é a existência do edital, onde, por meio de um documento público, se dará publicidade sobre as informações mais relevantes da venda, com descrição detalhada do bem, valor da avaliação, além das condições de venda e a data do respectivo leilão.
Diz o STJ, então, que se constar do aludido edital a existência de ônus, como as dívidas condominiais, o comprador assume o compromisso, haja vista que tinha conhecimento de como se encontrava o bem. Sobre o caso, o Ministro Antonio Carlos, que emitiu voto de desempate, sublinhou que o edital de arrematação explicitava claramente os débitos condominiais incidentes sobre o bem.
Portanto, em havendo o aviso no edital, o arrematante responde por débitos condominiais anteriores. Foi o que decidiu a terceira Turma do STJ.
Tal decisão lança luz sobre um aspecto crucial da arrematação de imóveis em leilão judicial, evidenciando a importância da diligência prévia e da transparência no edital. Aprofundando um pouco essa discussão, vejam-se os seguintes ângulos:
A Natureza Jurídica da Dívida Condominial e sua Vinculação ao Imóvel (Propter Rem) – É fundamental entender que a dívida de condomínio possui natureza jurídica propter rem. Isso significa que ela acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. Em outras palavras, o débito não está ligado à pessoa que o originou, mas sim ao próprio bem. Essa característica é essencial para a decisão do STJ. Mesmo que o arrematante não tenha sido o responsável pela dívida, ela adere ao imóvel arrematado.
O Princípio da Publicidade e a Boa-Fé Objetiva – O leilão judicial é um ato público, e o edital cumpre um papel central ao fornecer informações relevantes sobre o bem a ser leiloado. A exigência de que o edital contenha informações sobre eventuais ônus, como as dívidas condominiais, decorre do princípio da publicidade e da boa-fé objetiva que deve reger as relações contratuais. Ao tornar pública a existência do débito, o edital permite que os potenciais arrematantes avaliem os riscos e custos envolvidos na aquisição do imóvel.
A Responsabilidade do Arrematante como Decorrência da Ciência Prévia – A decisão do STJ se fundamenta no fato de que, havendo a clara informação sobre a dívida condominial no edital, o arrematante teve a oportunidade de tomar ciência dessa obrigação antes de efetuar a compra. Ao prosseguir com a arrematação, presume-se que ele anuiu com essa condição e incluiu o valor do débito em sua análise financeira para o lance. Imputar essa dívida ao antigo proprietário, nesse cenário, poderia gerar insegurança jurídica e desestimular a arrematação de imóveis com pendências, prejudicando a efetividade da execução judicial.
A Importância da Assessoria Jurídica Especializada – O caso realçado pelo REsp 2.042.756 serve como um alerta para a complexidade que pode envolver a arrematação de imóveis. Ainda que a informação sobre a dívida conste no edital, uma análise jurídica detalhada é crucial. Um advogado especializado poderá:
- Verificar a integralidade e clareza das informações no edital: Certificando-se de que todos os ônus estão devidamente descritos.
- Analisar a origem e a extensão da dívida: Avaliando se os valores cobrados são corretos e se não há outras pendências não mencionadas.
- Identificar possíveis riscos jurídicos: Como ações judiciais relacionadas ao imóvel que possam surgir após a arrematação.
- Auxiliar na estratégia de lance: Considerando o valor da dívida para definir um preço justo a ser ofertado.
Concluindo, a arrematação de imóveis pode ser uma excelente oportunidade para impulsionar patrimônio, mas exige cautela e uma análise jurídica robusta. A decisão do STJ reforça a importância da transparência nos leilões judiciais e a responsabilidade do arrematante em verificar todas as informações disponíveis, sendo a assessoria jurídica um investimento fundamental para mitigar riscos e garantir um negócio seguro e vantajoso.
Equipe Brüning